第16章 包租公

　　周洪宇把唐文基叫了过来，询问了他筹备的公司情况和进展。

　　唐文基告诉他，其实马特上次去羊城找了一个比较适合的烂尾楼，很适合他们作为公司总部，仓储和维修中心的综合体。

　　是1991年，一个香港的船运商投资新建的，花了一年时间就建好了，大楼的主体外墙都已经装饰过了，只差内部没有装修，还是毛坯建筑。

　　因为伊拉克战争，导致他的公司亏损严重，又加上事业上的诸多不顺，让他放弃了在内地做生意的想法。

　　这座大楼差不多完工时，这名港商已经拿不出现金，支付余下的工程款。

　　现在，周洪宇要是能拿出600万，然后再贷款1400万，这栋16楼的房子就属于他了。

　　唐文基根本就不知道周洪宇在股市捞了多少钱？

　　所以他很担心周洪宇财务状况。

　　周洪宇没有丝毫犹豫，他准备拿出100万美元，转到新公司的名下。

　　在唐文基要走之前，他还交代，最好搞个中外合资的外壳，在现行的国内政策下，这样就能够享受到最大优惠。

　　周洪宇准备做一个计划书。

　　好好规划一下，接下来半年里，怎样才能做到完善的投资计划，最高效率的使用自己的资金？

　　因为在这个年代，国内对外汇的使用管控很严，很难把人民币兑换成外币。

　　所以就必须把自己赚的人民币尽快用到投资上面去。

　　房地产是绝对的一块肥肉，周洪宇决定把自己国内的资金大部分用于这方面。

　　但是这一方面，他资金不够充裕，又没有人脉关系，就连建筑和房地产开发的基础知识都没有。

　　周洪宇绞尽脑汁想到一个绝世的商业策划。

　　“银行按揭，无限循环贷款”

　　中国人民银行于1995年8月颁布了《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，从而标志着我国银行商业性住房贷款走上正轨。

　　但当时的条件是比较严格的，一是要求有提供双重保证即抵押（质押）担保与保证担保，二是最高期限为10年，三是要求借款人先有存款，存款金额不少于房价款的30％。

　　这个暂行办法还是针对当时的国情来制定的，有很多的漏洞，执行的条件对周洪宇说，可谓是非常宽松。

　　周洪宇首先打算成立一个二手房买卖，租赁公司。

　　这个在香港多如牛毛，规章制度完善到令人发指，绝对不会出现被人坑的现象。

　　只有他们坑别人，没有人坑到他们。

　　到时候挖一个人才过来，负责大陆这边的公司，名字都想好了叫“安居房产”。

　　如果要顺利的实施这个计划。有两个先决条件。

　　第一，这些房子的租金必须有超过银行的贷款利率。

　　第二，这些房子必须要有较高的出租率。

　　符合这两种特征的，其实还是有很多的。

　　酒店旅馆，名校旁边的学区房，繁华地带的写字楼等等。

　　酒店旅馆周洪宇暂时没有那么多资金插足，他需要的是快速无限循环，那个太慢了。一

　　写字楼这个相对风险大，明年的金融危机可能会让一大批公司企业倒闭，房屋的空置率会成倍提高。

　　再说了，等金融风暴以后可以大规模抄底，现在为时过早。



　　现在就是学区房了，这个绝对可以有。

　　中国绝大多数老百姓，都有一个共同思想，望子成龙。

　　为了小孩有一个良好的学习环境，找一个好的学校是必然的。

　　租房陪读，就是最常见的。

　　如果要做到循环贷款，首要的条件就是银行的利率要远低于房租。

　　现如今阶段国内的银行利率非常高，平常的贷款利率至少都有12%到15%，最高的甚至可以达到20%。

　　这样的行情下，明显是不适合做房产按揭的，但现金存款绝对是稳赚不亏。

　　因为今年南斯拉夫中国大使馆被炸事件，西方与中国之间的关系破裂，双方都互不信任。

　　这样的国际环境下，外汇储备就显得尤为重要了。

　　现行的金融管制政策开始加强，针对外汇的兑换条件和数量都进行严格把控。

　　普通的老百姓需要兑换美元，如果按照基本流程申请，是不可能获得审核通过的

　　这就导致了黑市上货币兑换的比率远超过了官方报价，一般都是1:11或者是1:12。

　　与此同时，也间接加大了银行吸储外汇的难度，不得已之下，央行公布了最新的外汇存储方案。

　　用人民币作为外汇存储的利息。

　　作为补偿，外汇存储的利息是人民币存储利息的一倍。

　　也就是说，存储利率最少也有20%，最高可以达到40%。

　　国内的大环境如此，也就造成了购房按揭条款如同虚设。

　　因为根本没有多少人能够承受如此高昂的利息。

　　周洪宇如果想贷出大批现金，那就只能把目光对准国外。

　　国外银行的贷款利率一边保持保持在3%—10%之间，且贷款的条件比较严苛。

　　但是有一个国家完全打破了陈规，它堪称国际金融行业里面的搅屎棍。

　　在整个90年代，他们的银行在国际上大放光彩，不仅仅在国际银行前十排行榜上占据了过半的数量，更是把日元推广到了全世界。

　　RB央行为了推广日元，也为了稳定国内的通货膨胀，制定了低息政策。

　　他们的利率低的可怕，后世的RB银行的利率，甚至是负利率。

　　就是说去银行存钱不仅没有利息给储户，甚至还要缴纳微薄的利息给银行。

　　现阶段RB银行贷款利率是0.42%，低的令人发指，比现阶段国内银行的贷款利率，足足低了三十多倍。

　　现在国际上很流行的一种赚钱模式，就是用日元贷款，然后兑换成美元，存进美国银行，赚取利息差。

　　由于这些年美国联邦基金目标利率和RB银行官方贴现利率之间的利差约为5%，所以很多人就靠这个赚钱维持生计，特别是在东南亚国家的那些人群。

　　泰国首富阿布朗先生，前期就是依靠着仅有的家产，疯狂的借贷，投资买房，反复循环，迅速积累起了大量的财富。

　　不过这个家伙，实在太过疯狂、贪婪，根本就不知收敛为何物。

　　虽然表面上的财富已经超过40亿美元，但实际上身负欠债的额度已经远远超过了这个数值。

　　亚洲金融危机爆发之后，这个家伙也是一夜之间一贫如洗，全家人甚至只能依靠乞讨为生。

　　许多人都为之唏嘘。

　　这简直就是一步天堂，一步地狱。

　　这也是亚洲金融危机中的最典型破产案例之一。

　　传说中的躺着赚钱就是这样个模式。

　　但关键需要把握好分寸，

　　周洪宇现在也想玩笔大的，差不多也是这样的模式。

　　打一个比方，周洪宇用自己的钱，购买了北上广深的500套房子，均价20万，总共花了一个亿。

　　把这些房产做抵押给RB的银行，然后贷出相当于5000万到8000万人民币的日元。

　　再把这些日元兑换成美元，存入中国银行，因为中国银行可以用美元存款做抵押借出人民币。（不是贷款，借人民币只要收手续费）

　　而且中国银行给出的外资存款利率远高于人民币存款利率，大概会有20%—40%的利率（定期存款年限决定利率）。

　　这样一算，中国银行每年会支付存款利息1000万到3200万人民币。

　　500套房产，全部算学区房，每套房，每个月收1000多的房租，一年刚好两万。

　　也可以按照房价10%的价钱，收取年租金。

　　因为全囯每个地方的房价不一样，这样的租赁方式更为合理。

　　这样一算，每年房租将近1000万人民币。

　　综上一起核算，从中国银行借出5000万到8000万人民币，加上存款利息1000万至3200万人民币不等，再加上房租1000万人民币。

　　那么最少可以再增加7000万人民币，最多可以再增加1.22亿人民币的流动资金。

　　没错，除去手续费，最多的可以再拿到1亿人民币的现金。

　　再拿这些钱去买房，然后再贷款，又再次买房……

　　如此反复循环，只要周洪宇愿意，他就能把整个中国买下来，但是前提他要到98年之前完成这个布局。

　　98年之后，因为金融危机的影响，银行利率会降下来，国家的房改政策也会重新颁布。

　　周洪宇的包租公梦想，雏形已现，就缺一个职业经理团队了。

　　


　　https://www.lingdianksw8.com/83426/83426472/561295806.html


　　天才一秒记住本站地址：www.lingdianksw8.com。零点看书手机版阅读网址：m.lingdianksw8.com